朋友叫我去柬埔寨做博彩安全吗|一别四年 郑州火车站小商品商圈鼻祖苑陵商场回来了

2020-01-10 14:54:08 作者:匿名

朋友叫我去柬埔寨做博彩安全吗|一别四年 郑州火车站小商品商圈鼻祖苑陵商场回来了

朋友叫我去柬埔寨做博彩安全吗,苑陵商场已经装修完毕,等待商户入驻河南商报记者杨东华/摄

河南商报首席记者李兴佳实习生王嘉兆

“归来吧!苑陵商场漂泊在外的家人们!”2019年11月26日,苑陵商场负责人赵先生发了这样一条朋友圈。与此同时,位于郑州市二七区福寿街7号的苑陵商场,在歇业4年之后,重装归来,近期正择机开业,大门上挂出了“欢迎回家”的红色横幅。

归来后的苑陵,面对的是一个今非昔比的江湖。这个商圈老将,如何在与多家市场的“贴身肉搏”中突围?

准备好了

这个老字号小商品市场已经改造完毕

因为市场外迁政策,2015年农历春节前,苑陵商场挂出了关店歇业牌,六百多家商户全部离场。此后,这家开业于1989年的老字号小商品市场,进行了漫长的升级改造。

如今,时隔4年后,传来新消息——苑陵商场已经重装完毕,正在招商,近期将择机开业。

11月28日,河南商报记者在现场看到,苑陵商场的外墙附上了双层真空玻璃,室内加装了中央空调,商铺成排有序,地面光洁,灯光明亮。一楼设有招商咨询台,不断有商户前来考察和商谈,四楼办公区挤满了来缴费的租户和招租的业主。

河南商报记者了解到,市场方花费了2700多万元,耗时4年,对市场进行了整体升级改造,包括外墙双层真空玻璃、室内冷暖中央空调、智能电表、上下扶梯、标准化仓库、楼体亮化、最新消防系统等。

改造后的商场,总建筑面积共计10900平方米,共四层,室内层高达3.2米,商铺近400个。现场挂出的招商信息显示,苑陵商场一楼租金280元~380元/平方米,租金价格随楼层升高而递减。

造富工厂

30年时间成就了数千商户的财富积累

苑陵商场可以说是郑州火车站小商品商圈的鼻祖。30年时间里,它带领商圈走向流金淌银之地的同时,也完成了数以千计商户的财富积累。

苑陵商场走出了如今河南物流业的“大姐大”长通物流。1987年,苑陵商场家电市场招商,摆过地摊、干过修理行的杨志萍,和两个妹妹一起,进驻苑陵做电器生意,一干就是十年。“杨氏三姐妹”的名号开始在圈内流传。

这期间,杨志萍觉得发货麻烦,便做起了货运,开通了广州到郑州的第一条专线。这就是长通物流的雏形。

1990年,老张拿着1万元启动资金,来到苑陵卖皮带,有时一天能卖出两三万元,净利润在五千元以上。7年后,他赶时髦,买了部摩托罗拉手机,花掉7000元。那个时候,五千元就能在农村老家盖三间新房。再后来,从苑陵积累起原始财富的老张,又花40万元,买下了健康路150多平方米的商品房。

财富聚集并裂变,苑陵成了造富工厂。“上午8点开门,就门庭若市,10点货卖光后关门回家。如果遇到零买的,掏多少钱都没货。”郑州小商品商会副会长张国新回忆,“那个年代,货稀罕,拿了货就能卖,卖多少钱卖家说了算,客户也不还价。市场里人挤人,河南108个县和湖北、山西的都来拿货。”

2014年,因为硬件老化、交通拥堵、消防存隐患等问题,苑陵商场连同周边的万博商场、郑州国际小商品城、中州商场,一同进入外迁名单。消息传来,商户并不理解,市场方挨家做工作,工作人员累哑嗓子。同时,管理方要失去苑陵商场每年400万元左右的收入。

面临考验

三成商铺“销售返租”是一个巨大隐患

此次重装归来,苑陵商场前路未知,首先面临的是行业内普遍遭遇的“销售返租”的难题。

苑陵商场原有667家商户,其中买断商铺使用权的商户有206户,三成商铺“销售返租”,对于市场方后期运营管理来说,是一个巨大隐患——如何平衡业主与租客的关系?如果托管业主的铺子,能否满足业主每年的租金收益期待?

这类问题在商圈内并不少见。比如,2016年爆发的万博商城二期续签托管合同纠纷。

万博市场业主买过商铺后,转而托管给市场方出租,业主只需每年坐收租金收益,即“销售返租”。相对应的,市场方不售卖产权,而是出租,叫做“物业自持”。

问题就出在这里。“万博商城二期”微信公众号曾提及,2016年5月,当万博商城二期续签新一期合同时,业主发现,5年前买铺时市场方承诺的年租金回报率最少8%,降到了3.5%~4%,且规定如果出现空租,产生的损失由业主自行承担。

返租收益大幅降低,让业主产生巨大落差,业主拒签,并要求收回经营权;当时商圈面临着外迁、竞争饱和等挑战,行情下行大背景下,市场方如果执意提升租金,那么将面临租户搬离的大面积空铺局面。

两难下,市场方与业主爆发冲突。业主签约不利,又导致租户无法稳定经营,商户外流,进而加剧整个商场的空铺率和退化,形成恶性循环。直到最后,万博被迫离场的商户,也无法理解为什么宁可商铺空置也不让他们继续经营。

因此,“销售返租”与物业自持的商业模式,面临着一定的风险——一方面是业主对租金逐年递增的期待,另一方面却是商户对高额租金的力有未逮,市场方难以寻求平衡点。

苑陵商场是否面临同样的难题?据市场方介绍,经历了二十多年的高收益,业主已经赚到了大笔财富,对当下的出租和回报率表现豁达。

前路未知

如何在火车站商圈的“贴身肉搏”中胜出

依然还有难题困扰着苑陵商场。

如今的苑陵商场面临的是不同于4年前的竞争——实体经济还未完全走出下行低谷,周边市场竞争激烈,人工、租金飙涨,仓储物流外迁……

但最大的威胁还是来自周边的竞争:成立于上世纪90年代初的中天市场、1997年开业的郑州国际小商品城、2001年年底开业的金林市场、2008年以6.6万平方米体量入市的万博商城、2013年以8.7万余平方米的体量加入激战的万博商城二期……

截至目前,不足1平方公里的郑州火车站商圈里汇集了万博商城、郑州国际小商品城、中天市场、森克小商品城、中州商场、金林商场等小商品专业市场。

现有的主力商户就那么多,每逢新市场开业,围绕商户和流量的争夺,均能在商圈上演一场场精彩商战。

如今,苑陵商场一楼租金价格为280元~380元/平方米,隔壁的万博商城一楼租金,根据位置不同,一平方米从400元到1500元不等。这样看来,苑陵商场的租金具有一定竞争力。不过,市场的拼杀,不仅仅看眼前的租金,更看重市场的运营管理能力。

淡出江湖4年后再度现身,苑陵这个商圈老将,在“新零售”大行其道的当下,如何从周边七八家市场的同质化竞争中杀出重围?

时间会给出答案。

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